35城库存2.7亿平米需卖1年多 楼市库存分化严重

来源: 中国新闻网 | 2015-11-27 22:59:18 | 作者:实习编辑

  近日,中央财经领导小组第十一次会议专题研究了推进经济结构性改革,提出要化解房地产库存,近期决策层也在多个场合提及房地产高库存。那么,重点城市的房地产库存情况如何?在供

  近日,中央财经领导小组第十一次会议专题研究了推进经济结构性改革,提出要化解房地产库存,近期决策层也在多个场合提及房地产高库存。那么,重点城市的房地产库存情况如何?在供给侧改革背景下,房地产去库存又该如何发力?

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,在供给侧结构调整方面,三、四线城市物业后期应该有所节制,供地节奏放缓,同时增加一、二线城市土地供应规模。此外,在物业户型结构上,要加大改善性户型房产供量,同时提升对现有库存的消化速度。

  万达集团董事长王健林近日公开表示,无论政策再怎么刺激,二、三、四线城市,特别是三、四线城市,都不可能有大的变化,因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应,用三年时间去库存,中国地产才能进入健康的状态。

  35城库存需消化12.5个月

  据易居研究院监测的35个城市库存数据显示,截至2015年10月底,35个城市新建商品住宅库存总量为26593万平方米,环比减少0.4%,同比减少2.5%,存销比为12.5,这意味着市场需要用12.5个月时间才能消化完这些库存。

  其中,15个城市库存出现了同比增长现象,太原、茂名和荆门3个城市的库存上升幅度较大;20个城市的库存出现了同比下滑态势,其中苏州同比跌幅最大,为26.6%。显然,今年以来苏州房价上涨明显,尤其是工业园区板块房价大涨四成以上。

  此外,截至2015年10月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3657万平方米、18695万平方米和4241万平方米,环比增幅分别为-0.1%、-0.5%和-0.5%,同比增幅分别为-2.7%、-2.8%和-0.7%。

  具体来看,对于一线城市来说,已经连续10个月存销比低于12个月,这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。后续补库存的迫切程度将加大,否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。

  二、三线城市的存销比走势也基本一致,总体在收窄。这和目前二、三线城市房价上涨的城市数量持续增加态势有密切关联。

  值得一提的是三线城市,其10月份新增供应量为201万平方米,而新增成交量为224万平方米,新增供应量略小于新增成交量,这导致库存出现小幅下跌,出现了自2011年以来的首次同比下跌。

  易居研究院方面认为,此类三线城市基本上属于经济条件较好的城市,市场交易相对活跃,近两年土地出让方面也相对严格,一定程度上抑制了库存的大规模上涨,其去库存的思路,能够为其他三线城市所借鉴。

  事实上,在三、四线城市布局过多的房企正在加速清理库存。绿城方面人士曾向《证券日报》记者表示,“库存压力大,这是绿城目前面临的亟待解决的问题,也是影响绿城下一步整个资产流动的重要因素。”

  根据2015年上半年数据,绿城管控项目存量房源(特别是单价高、总价高、成本高房源)去化速度缓慢,影响资金流动效率。目前库存房源去化周期平均为25个月左右。其中,较难去化房源(存量时间大于12个月),去化周期预期为26个-35个月。

  而在绿城管理层眼中,三、四线城市布局过多,存量房源难以消化确实拖了绿城的后腿。今年年初,绿城在销售端口首先做的是盘整库存和营销团队,做 出的第一个营销策略是加快清理三、四城市存货。据绿城房地产集团副总经理楼明霞透露,目前三、四线城市存量房源占比在30%-45%之间,而降至25%以 内是绿城的“理想设计”。

  不过,易居研究院方面认为,对于其他未纳入上述35城统计样本的三、四线城市来说,去库存压力仍旧较大,整体来看,楼市去库存仍然任重道远。

  楼市库存分化严重

  “实际上目前的库存结构分析比总量分析更为重要,或者说库存背后其实也有分化的现象”,严跃进接受《证券日报》记者采访时表示,这主要体现在房企、物业类型和城市三个层次。

  从房企结构看,部分销售业绩较好的房企,其实也面临补库存的需求。这主要是一些大型房企和年度销售业绩基本完成的房企。而一些中小房企则有一定的困难,此类房企的项目或者是烂尾或者是验收难以合格,整个去库存压力是比较大的。

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